(퍼옴) 전세금 돌려받기

전세금 돌려 받는법(전세나 월세이신 세입자분들 꼭읽어보세요)|민생문제연구소
|2012.08.05. 17:33http://cafe.daum.net/phuketmikado/KHqp/634 -MARI
*이 글을 전세를 살고 계신 대한민국의 모든 분들에게 드립니다.
*이 글의 저작권은 저에게 있지만 아무나 퍼가셔도 됩니다
*가급적 주변의 많은 분들에게 이메일로 전해주시는 것도 적극 권장합니다.
<글을 쓰게 된 동기>
저는 지난 8월 말에 전세 계약이 만료되고 해외로 출국해야하는 상황이었으므로 3개월 전부터 집주인에게 공식적으로 수없이 통보했음에도 불구하고 집주인이 1개월 동안 전세금을 반환해주지 않아서 출국이 그만큼 지연되었고, 그 사이에 환율상승으로 약 20%의 환차손 뿐만 아니라 정신적으로 상당한 고통을 당했던 사람입니다
과도한 부동산 거품이 잘 정리되어야 국가 전체적으로나, 대다수 집없는 사람들에게 희망을 줄 수 있다는 주장이 많이 있습니다. 그 주장이 맞다면 전세를 살고 있는 분들이 조금만 신경쓰면 본인의 소중한 자산을 보호할 수 있고 덤으로 부동산 거품하락에도 일조할 수 있을 것으로 생각되어 글을 시작해 보겠습니다.
<집주인에게 대항력을 갖추는 방법>
전세기간이 끝나도 집주인이 전세금을 안돌려주는 이유는 딱 3가지 입니다.
1) 남에게 돈을 빌려서 돌려준다. 그러나 이자부담이 생겨서 싫다.
2) 현재 전세가 보다 대폭 낮추어 새 세입자를 구한다. 그러나 그 차액을 부담하기 싫다.
3) 집을 팔아서라도 전세금을 돌려준다. 그러나 원하는 가격 이하로는 팔기 싫다.
정상적인 집주인들이라면 적어도 위의 3가지 방법 중에 하나를 선택하여 세입자와 약속된 만기일에 반드시 전세금을 돌려줘야 합니다. 그러나 차일피일 세입자를 힘들게 만드는 경우가 자주 있는데, 그 이유를 한마디로 말하면, 집주인은 절대 손해보기 싫다!!!는 것 때문입니다.그래서 집주인들은 어영부영 현 세입자가 그 가격에 그대로 눌러 살거나 다른 세입자가 나타나면 돈 받아 나가라고 하면서 전화도 안받고 피해버리지요. 이럴 경우 집주인에게 애걸복걸할 필요가 전혀 없습니다. 다음과 같은 절차를 미리미리 진행하시면 상황은 쉽게 끝납니다.
1) 계약기간 만료를 약 3개월 정도 이전(법적으로는 최소 1개월 이전)에 집주인에게 편지로 계약기간이 끝나면 이사하겠다고 통보한다.
여기서 말하는 편지는 그냥 편지가 아니라 내용증명서이어야 합니다. 이렇게 해서 내용증명편지가 등기로 집주인에게 도착하면 합리적인 집주인들은 만기시 세입자의 전세금을 빼주지 않으면 골치아플 것을 예상하고 열심히 대책을 수립합니다.
만일, 내용증명 보냈다고 짜증내는 사람(집주인이나 세입자)이 있으면 그런 사람이 바로 골치 아프게 할 사람으로 간주하시고 내용증명 보내기를 정말 잘 했구나!!!, 하면서 혼자 웃으시면 됩니다. 물론 당연히 저에게도 '고맙다'는 인사도 하시고요.
2) 계약만료일이 지나면 지체없이 임차권등기를 신청한다.
내용증명을 보냈으나 아무런 답변이 없거나, 계약금이 없다고 안줄 때, "알아서 해줄텐데 뭐 그리 딱딱하게 구느냐고 불손한 태도를 보일때,....세입자는 임차권등기를 준비하셔야 합니다. 임차권등기는 한마디로 세입자가 그 집을 압류하는 것과 비슷합니다. 법무사에게 위임해도 제 기억에 큰 돈 안 듭니다.

참고: 임차권등기와 관련하여 소요된 비용은 주택임대차보호법에서 임대인에게 받을 수 있다 라고 규정되어 있습니다. 따라서 여기에 소요된 법무사 비용까지 임대인이 물어 줘야 합니다.혼자 법원가서 고생하지 마세요 ^^*

3) 약 2주 후, 임차권등기가 실제로 등기상에 설정되었는지 확인한다.

등기부등본에 자신이 요청한 임차권이 설정되는데는 약 2주일의 행정처리기간이 소요됩니다.이것을 인터넷으로도 확인할 수 있습니다. 임차권등기가 설정되면 그 이후에는 이사를 가도 되고 주민등록을 모두 옮겨도 그 집은 세입자에 의해 가압류상태로 남게 되며 세입자의 동의없이 임차권등기를 해제할 수 없게 됩니다. 대부분 집주인들은 이런 상황에 이르면 무슨 수를 써서라도 전세금을 마련하려고 노력하게 됩니다 . 바로 이 싯점에서 요즘과 같이 은행에서든 어디서든 돈을 구하기 어려우면 급매로 집을 내놓게 되어 집값 하락이 유도되는 것입니다. 대부분 집주인들의 99.9%가 임차권등기가 설정되면 돈을 갖다 줍니다.

또 하나 놓치지 말아야 할 것은, 일단 임차권등기가 설정되면 나중에 집주인이 전세돈을 돌려주었다 하더라도 마치 전과기록처럼 등기부 등본에 남게 됩니다. 따라서 이후 다른 세입자들은 이런 기록이 있을 매우 그 집을 계약할 것인지 대해 매우 신중해야 하는 정보가 됩니다. 가급적 임차권등기 기록이 없는 집을 찾는 것이 유리할 것입니다.

전세 사는 모든 분들은 요즘같은 집값하락기에는 임차권등기를 할 수만 있으면 모두 설정하십시오.(임차권등기와 관련하여 소요된 비용은 주택임대차보호법에 따라 임대인이 물어줘야 합니다.) 임차권등기 설정은 집주인들이 집을 급매로 내놓게 만드는 힘이 됩니다. 이런 과정을 통해 부동산시장에 급매가 늘어나면 하나의 가격으로 고착화되고 시장가격이 되는 것 아니겠습니까?

4) 임차권이 설정했음에도 전세돈을 돌려줄 기미가 없으면 '전세금 반환소송'을 신청한다.

모르면 인터넷으로 '전세금반환'을 치면 전세금반환전문 법무사님이 친절히 상담해줍니다.다른 소송이나 다툼과 달리 임대차 계약 위반사건은 집주인의 일방적이고 명백한 불법행위에 관한 것이기 때문에 단 한건도 세입자가 지는 경우가 전무합니다. 법무사를 통하든 직접하든 전세금반환소송은 길어야 6개월이고 그것이 끝나면 그동안 못받은 전세원금 + 매월 이자20%씩 되돌려 받게 되고 법무사비용을 모두 받아낼 수 있습니다.

참고: 법무사비용은 변호사 비용의 10분의 1도 안됩니다. ^^*

5) 그럼에도 돈을 안돌려주면 경매로 그 집을 매각하여 돈을 받는다.

법원의 지급명령에도 집주인이 배째라는 식으로 나가는 경우가 있습니다. 이런 경우 세입자는 경매를 신청하고 매매자에게 전세금을 받으면 됩니다. 스스로 그 경매에 참여하여 낙찰을 받아도 된답니다.

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계약이 해지되어서 전세기간이 끝나게 되면 임대인인 집주인은 임차인에게 전세보증금 전부를 신속히 반환해야 하는 의무가 있습니다.

새로운 세입자가 들어오는것과 안들어오는것과 상관없이 대출을 받아서라도 임차인에게 보증금을 반환해줘야 하는 강제적인 의무가 집주인에게는 있는것입니다.

미리미리 준비하세요.

돈 한푼 들이지 않고 전세보증금을 고스란히 신속히 찾아오길 원하시면 법률전문가에게 도움을 요청하세요.

큰 목소리로 돈 내놔라, 못준다고 싸울 필요도 없습니다.
전세금반환소송으로 정당한 내 돈, 내 권리 빨리 찾아오세요. 전세금반환소송은 힘없는 세입자를 위한 법입니다.

법무사는 변호사보다 훨씬 저렴한 1/10의 비용으로 전세금반환소송을 진행합니다.

더군다나 집주인이 모든 소송비용 등을 부담하므로 세입자는 돈 한 푼 들이지 않고 소송을 진행하는 것입니다.

집주인으로부터 20% 지연이자까지 받을 수 있으니 이보다 더 확실한 재테크가 어디 있겠습니까.

주택임대차보호법, 전세금반환소송, 법무사 등으로 검색을 하시면 도움이 될 것 입니다.

1. 전세금반환소송

대부분은 임차인이 새임차인이 나타날 때까지 억울하지만 기다리는 경우가 대부분인
데 이는 법적 절차인 전세금 반환청구 소송을 제기할 경우 기간도 6개월 정도 걸리고 
주인과 감정도 상하게 돼 실익이 없다고 판단되기 때문이다.  따라서 이 경우 우선 대
화로 해결할 방법을 모색하고 신통치 않으면 내용증명으로 경매신청을 하겠다는 최고
를 한 후 소송은 최후의 수단으로 쓰는 것이 바람직하다. 
전세금반환청구소송 절차는 법원에 소장을 제출하고 2~3개월이면 승소 판결을 얻고 판
결문과 송달문을 받는데 1개월이 걸려 최소한 3개월은 소요된다.  그러나 전세금 반환
청구소송으로 이어진 경우 대부분은 집주인에게 보증금을 빼줄 돈이 없어 다시 집주인
의 집에 대한 강제집행을 신청 경매에서 잔금 납입까지 다시 8~10개월이 소요되므로 적
어도 전세금을 돌려받는데 1년정도는 걸리는 것으로 예상된다.
법무사에 전세금반환청구 소송을 대행할 경우 송달료 인지 누진세 수수료를 더해도 보
증금의 1%가 채 넘지 않는다.  만일 보증금이 6천만원일 경우 송달료 4만5천2백원, 
인지 30만원, 누진세 4만2천원에 수수료 15만원을 합하면 소송비용으로 총 53만7천2백
원이 들어간다.(사건의 복잡성 정도와 법무사에따라 약간의 비용이 가감될 수 있음)
소송전 쓸 수 있는 방법으로는 민사조정이 있는데 민사조정은 법원에 비치돼 있는 민
사조정 신청서를 작성해 접수하면 1~2주일 안에 임대인과 임차인에게 조정기일이 통보
된다.  민사조정일에 임대인과 임차인이 모두 출석해 판사 입회하에 협의가 이루어지
는데 , 이 때 쌍방의 주장을 충분히 수렴한 협의 내용을 바탕으로 조정이 성립된다.
이 조정안은 확정판결과 같은 효력을 갖게 돼 만일 임대인이 조정안에 명시한 기일까
지 보증금을 지급하지 않으면 바로 강제집행에 들어갈 수 있다.  따라서 소송보다 시
간도 빠르고 절차도 번거롭지 않기 때문에 소송을 대신할 수 있는 세입자의 대처방안
으로 평가되고 있다.

2. 민사조정

민사조정 신청은 집주인(피신청인)의 주소지 또는 근무지, 영업소 소재지 관할 법원
에 제출하면 된다.  따라서 전세집 위치와 민사조정을 신청하는 지역은 무관하다.  이
때 필요한 서류는 법원에 마련된 조정 신청서(2부)와 전세계약서 사본이다.   조정 신
청서에 사건명을 "임대차 보증금 반환건"이라고 기입하고 신청인과 집주인의 주소, 전
화번호를 기재한 후 신청금액란에 전세 보증금(또는 이자포함)을 적어 종합 접수실에 
제출하면 된다.
뒷면의 신청취지란에는 피신청인(집주인)이 신청인(세입자)에게 임대차보증금을 반환
하라는 내용과 조정비용을 피신청인(집주인)이 부담하라는 내용이 기재되고 신청원인
란에는 현재까지 보증금 반환과 관련하여 진행된 내용을 기재하면 된다.  마지막으로 
신청일과 신청인을 기재하고 날인한 후 제출하면 된다.  절차 진행에 있어 필요한 비
용은 접수시 우편송달료(36,610원)과 인지대를 법원에 소재한 은행에 납부하면 민사 
조정 신청은 완료된다.
인지대는 신청금액(임대차 보증금)에 따라  (1) 1천만원 미만은 0.1%  (2) 1천만원 이
상~1억원 미만은 0.09% + 1,000원  (3) 1억원 이상~10억원 미만은 0.08% + 11,000원이
다.  이는 청구 소송을 신청할 때와 비교해 보면 20% 수준에 불과하다.  민사 조정을 
신청하고 약 2주 후 집으로 소환장이 배달되는데 조정 날짜(조정기일)는 그로부터 약 
4주 후로 정해져 있는게 일반적이다.  결국 조정을 받을 때까지 모두 6주 정도가 소요
되며, 민사 조정 당일의 법원 조정은 15분만에 완료된다.  민사 조정 현장에는 이해당
사자와 판사가 참석하게 되는데 법원의 허가를 받으면 가족, 직장 동료 등을 대리인으
로 참석시킬 수 있으며 특수한 경우를 제외하고 법원은 대리인의 참석을 모두 허용하
고 있다.
민사 조정 첫날에 이해 당사자간의 합의가 이뤄지면 바람직하지만 합의가 성립되지 않
더라도 판사가 절충한 결론(조정 가름 결정)을 내려 단 한번에 분쟁을 종결한다.  사
실 관계가 복잡한 사건은 조정위원회에 회부되기도 하지만 전세보증금 반환사건은 사
실관계가 분명하므로 조정위원회에 회부되는 경우는 극히 드문 형편이다.
이때 판사가 내리는 조정가능 결정의 내용은 조정 기일에서 약 1주일 뒤 "결정문"으
로 집에 배달된다.  결정문을 받은 뒤 세입자와 집주인이 2주일 이내에 이의 신청을 
하지 않으면 결정문은 전세금 반환 소송때 법원이 내리는 "판결문"과 동일한 효력을 
지니게 된다.
따라서 판사가 내린 조정 결정을 어느 한쪽이 이행하지 않으면 곧 바로 강제 집행 절
차를 밟을 수 있어 전셋집에 대한 경매 신청을 할 수 있다.

3. 임차권 등기명령제도

보증금을 돌려 받지 못한 채 이사를 하게 되면 대항력과 우선변제력이 없어져 전세금
을 반환 받기 어려우나 임차권등기를 해두면 보증금을 받지 않고 주소를 옮기더라도 
우선변제권이 유지되어 전세금을 반환 받을수 있다.   
임차권등기명령 신청은 부동산 관할법원에 가서 임차권등기명령신청서를 작성한다. 
임차권등기 명령신청서에는 2,000원의 수입인지를 붙여야 하고,  관할법원에  사법부 
전산망이 설치되어 있는 경우에는 당사자 1인당 3회분의  송달료(2,260×3=6,780원)를 
현금으로, 설치되어 있지 아니한 경우(1999. 2월말 현재 전국의 시 / 군법원 중 
고양, 남양주,안산, 구미, 김해, 마산, 익산, 여수를 제외한 나머지 시/군법원)에는 
당사자 1인당 1회분의 송달료(2,260원)를 우표로 납부해야 한다.
그 밖에 임차권등기 촉탁에 필요한 비용으로 등기촉탁 수수료 1,000원과 등록세 및 
등록세액의 20%인 교육세를 납부해야 한다.등록세액은  차임있는  임대차의  경우에는 
월 차임액의 1000분의 2이고 (단 등록세액이3,000원 미만인 경우에는 3,000원),  
둘째  주택임대차보호법 제12조의 등기하지 아니한전세계약의 경우에는 3000원이다. 
그리고 임차권등기신청비용은 집주인에게 반환요청 할수 있다. 
신청서에 첨부하여야 할 서류는 주민등록등본, 부동산등기부등본, 전세계약서 사본, 
건물 일부를 임차하였을 경우 점유부분의 건물도면, 부동산 목록 등이다.